房地產(chǎn)與建設工程法律問題及解決之道

目　錄　
第一篇
建設工程篇第一章　建設工程發(fā)包、承包、分包與轉(zhuǎn)包
　一、發(fā)包
　1.承包人雇用的工人受傷，發(fā)包人要承擔責任嗎？
　2.沒有資質(zhì)的承包人雇用的工人受傷，發(fā)包人要承擔法律責任嗎？
　3.中標通知書發(fā)出后，發(fā)包人悔標要承擔什么責任？
　4.建設工程施工合同中發(fā)包人毀約，承包人能否主張預期利益損失？
　5.公司將工程直接發(fā)包給某位股東，合法嗎？
　6.發(fā)包人要對施工中發(fā)生的重大責任事故承擔責任嗎？
　7.發(fā)包人可以在招標文件或者建設工程合同中“指定采購”嗎？
　8.建設工程合同約定履約保證金有效嗎？
　9.建設工程依法必須招標而未招標,在工程完工驗收時補辦手續(xù)及中標合同文件的，是否具有法律效力？
　　10.發(fā)包人在招投標程序中“明招暗定”的，施工合同有效嗎？
　　11.對發(fā)包人原因?qū)е碌耐８C工損失，承包人可以請求賠償嗎？
　　12.對承包人遲延竣工的損失，在施工合同無效的情況下，發(fā)包人可以請求賠償損失嗎？
　13.發(fā)包人不履行協(xié)助義務，可以解除合同嗎？
　　14.發(fā)包人將項目工程分包給沒有建筑施工資質(zhì)的承包人，是否應為承包人雇用人員受傷承擔責任？
　二、承包
　　15.承包人超越本企業(yè)資質(zhì)等級承攬工程，有什么法律后果？
　　16.承包人通過給予發(fā)包方工作人員回扣的方式承攬工程，要負刑事責任嗎？
　　17.承包人偷工減料或使用不合格的建筑材料，要承擔什么責任？
　18.承包人可以要求發(fā)包人支付墊資款利息嗎？
　19.建筑企業(yè)帶資承包政府工程，合法嗎？
　20.承包人可以將工程內(nèi)部發(fā)包給公司員工嗎？
　21.施工企業(yè)內(nèi)部承包人能否直接起訴發(fā)包人？
　22.發(fā)包人不按時支付進度款，承包人有停工權(quán)嗎？
　　23.由發(fā)包人原因?qū)е鹿こ掏９さ模邪丝梢砸筚r償停工損失嗎？
　24.低于成本價中標，所簽訂的施工合同有效嗎？
　　25.承包人不為建筑工人購買社會保險，要承擔什么責任？
　26.中標通知書發(fā)出后，承包人悔標要承擔責任嗎？
　　27.人工或材料費用大幅度上漲，承包人可以要求補差嗎？
　　28.發(fā)包人以指揮部、籌建處、分公司等名義簽訂合同的，承包人有什么法律風險？
　　29.建筑企業(yè)員工私刻或偽造公司印章的行為，構(gòu)成犯罪嗎？
　　30.聯(lián)合共同承包人，要對所負共同債務承擔連帶責任嗎？
　　31.承包人將工程分包給沒有資質(zhì)的建筑勞務公司，是否要承擔連帶責任？
　　32.承包人拒不支付農(nóng)民工勞動報酬，需要承擔刑事責任嗎？
　33.承包人向發(fā)包人作出的《讓利承諾書》，是否有效？
　三、分包
　34.承包人未經(jīng)發(fā)包人同意分包，分包合同是否有效？
　35.勞務分包合同的簽訂，需要發(fā)包人同意嗎？
　36.總承包人是否可將主體工程分包？
　37.個人能否承攬建筑工程的勞務分包工程業(yè)務？
　　38.發(fā)生生產(chǎn)安全責任事故，總承包單位和分包單位需要承擔連帶責任嗎？
　　39.發(fā)包人指定分包商，由分包商過錯導致?lián)p失的，承包人與分包商承擔連帶責任嗎？
　40.實際施工人要求分包人支付工程款違法嗎？
　　41.實際施工人以“承包人項目部”名義對外承包工程的，承包人需要承擔責任嗎？
　　42.實際施工人的雇員受傷，建筑公司需要承擔責任嗎？
　四、轉(zhuǎn)包
　43.承包人將其承包的全部工程轉(zhuǎn)包給他人，合法嗎？
　　44.承包人將承包的全部建筑工程肢解以后分別轉(zhuǎn)包給他人，可以嗎？
第二章　建設工程施工合同
　一、合同訂立、履行與變更
　　45.建設工程施工合同簽訂后，發(fā)包方主體可以改變嗎？
　　46.建筑企業(yè)的管理人員強令職工冒險作業(yè)，要承擔刑事責任嗎？
　　47.工程價款結(jié)算應當以備案的中標合同為依據(jù)，還是以補充協(xié)議為依據(jù)？
　　48.合同履行過程中發(fā)包人增加工程量后拒絕簽證，承包人可以索賠嗎？
　　49.合同履行過程中發(fā)包人通知趕工，承包人可以要求支付趕工費嗎？
　　50.合同履行過程中，出現(xiàn)發(fā)包人拖欠工程款或出圖紙不及時等情況，嚴重影響工程進度的，承包人可以要求支付延誤施工的損失嗎？
　　51.合同簽訂后，發(fā)包人無法提供符合合同約定的施工條件導致承包人無法按期施工的，承包人可以要求賠償待工損失費嗎？
　二、合同解除與終止
　　52.承包人在合同約定期限內(nèi)沒有完工，發(fā)包人可以立即解除合同嗎？
　　53.承包人將建設工程非法轉(zhuǎn)包，發(fā)包人可以解除合同嗎？
　　54.發(fā)包人不按時支付工程進度款，承包人可以解除合同嗎？
　　55.發(fā)包人提供的建筑材料不符合強制性標準致使承包人無法施工，可以解除合同嗎？
　　56.承包人因工程質(zhì)量不合格被解除合同，發(fā)包人可以不支付工程款嗎？
　57.合同解除后，守約方是否可以請求賠償可得利益損失？
　三、合同效力
　　58.承包人超越資質(zhì)等級承攬工程，已簽訂的建設工程施工合同有效嗎？
　　59.房地產(chǎn)企業(yè)沒有資質(zhì)或超越資質(zhì)開發(fā)房地產(chǎn)，與建筑商簽訂的施工合同有效嗎？
　　60.承包人以發(fā)包人未取得建設工程規(guī)劃許可證為由請求確認合同無效，是否成立？
　61.建設工程施工合同約定的“天價”違約金有效嗎？
　62.口頭約定的建設工程施工合同是否有效？
　63.未備案的建筑工程施工合同是否生效？
　64.施工合同無效，會導致結(jié)算協(xié)議無效嗎？
　65.工程項目部對外簽訂的合同有效嗎？
　四、掛靠合同
　　66.沒有資質(zhì)的實際施工人掛靠有資質(zhì)的建筑企業(yè)承攬工程，合法嗎？
　　67.被掛靠人需要對掛靠人的不法行為承擔連帶責任嗎？
　68.掛靠人可以自己名義向發(fā)包人主張工程款債權(quán)嗎？
　　69.掛靠人與第三人簽訂經(jīng)濟合同，被掛靠人是否應承擔責任？
　　70.掛靠人是否可以通過主張其系被掛靠企業(yè)內(nèi)部職工，將掛靠方式轉(zhuǎn)化為內(nèi)部承包？
　五、“黑白合同”
　71.發(fā)包人與承包人簽訂的“黑白合同”有效嗎？
　72.“黑合同”“白合同”均無效的，如何確定工程款的
結(jié)算依據(jù)？
第三章　勘察設計與監(jiān)理
　一、勘察設計
　　73.設計單位不按照建筑工程質(zhì)量、安全標準進行設計，要承擔什么責任？
　74.與沒有設計資質(zhì)的設計公司簽訂的合同，有效嗎？
　　75.施工單位工作人員隨意修改建設工程勘察、設計文件，導致的損失應當由誰承擔？
　　76.發(fā)包人擅自修改工程設計導致建設工程質(zhì)量缺陷，承包人需要承擔責任嗎？
　　77.發(fā)包單位與自然人簽訂的《建設工程勘察合同》是否有效？
　二、監(jiān)理
　　78.監(jiān)理單位與承包人串通給建設單位造成損失的，要承擔什么責任？
　79.工地出現(xiàn)人身傷亡事故，監(jiān)理公司要承擔責任嗎？
　80.監(jiān)理合同無效的，監(jiān)理費如何結(jié)算？
第四章　施工許可與工期
　一、施工許可
　81.工程未辦理施工許可證的，屬于違法建筑嗎？
　　82.對于未及時辦理施工許可證所致的損失，發(fā)包人應當賠償嗎？
　二、工期
　83.建筑工程工期延誤的，責任由誰來承擔？
　　84.實際施工工程量大于合同約定工程量的，承包人有權(quán)要求順延工期嗎？
　　85.建設單位要求施工單位壓縮合同約定的工期的，施工單位可以拒絕嗎？
　　86.實際施工人對于工程工期延誤，需要承擔賠償責任嗎？
　　87.實際開工日期與施工許可證記載的日期不一致，以哪一天為開工日期？
第五章　工程質(zhì)量與保修
　一、工程質(zhì)量
　　88.因建設工程質(zhì)量發(fā)生爭議的，發(fā)包人可以直接向?qū)嶋H施工人主張權(quán)利嗎？
　　89.發(fā)包人為節(jié)省成本提出降低工程質(zhì)量的要求，承包人可以拒絕嗎？
　90.當事人自行委托工程質(zhì)量鑒定得出的鑒定意見有效嗎？
　91.工程驗收合格后，發(fā)包人能否主張質(zhì)量缺陷責任？
　　92.對未完工程或未經(jīng)竣工驗收的工程，如何確定工程質(zhì)量是否合格？
　　93.施工合同對質(zhì)量保證金返還期限約定不明的，如何處理？
　二、工程保修
　　94.保修人未及時履行保修義務，導致建筑物致人受傷的，責任由誰承擔？
　95.保修期條款約定不明的，怎么處理？
　　96.施工合同約定的質(zhì)量保修期短于法定最低年限的，怎么處理？
　　97.保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，發(fā)包人可以委托第三方維修并要求承包人承擔維修費用嗎？
第六章　工程造價與工程款
　一、工程造價
　　98.一方認為工程造價鑒定機構(gòu)鑒定意見不公正，可以申請更換鑒定機構(gòu)嗎？
　　99.當事人在訴訟前對工程價款結(jié)算已達成協(xié)議的，在訴訟中可以申請對工程造價進行鑒定嗎？
　　100.當事人在訴訟前共同委托有關機構(gòu)對建設工程造價進行鑒定，在訴訟中一方不認可該鑒定結(jié)論的，可以申請重新鑒定嗎？
　二、工程款
　　101.發(fā)包人逾期支付工程款的，承包人拒絕交付工程合法嗎？
　　102.若承包人不支付工程款，實際施工人能否要求發(fā)包人承擔連帶責任？
　　103.建設工程雖經(jīng)竣工驗收或擅自使用，但有證據(jù)證明地基基礎或主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量不合格的，發(fā)包人有權(quán)拒絕支付工程款嗎？
　　104.設計變更導致建設工程的工程量增加的，如何計算工程款？
　　105.當事人另行訂立的施工合同補充協(xié)議與備案的中標合同內(nèi)容不一致的，如何計算工程價款？
　　106.承包人按約定的固定價結(jié)算工程款明顯虧損的，可以要求發(fā)包人增加費用嗎？
　107.發(fā)包人能以房屋抵付工程款嗎？
　　108.當事人關于同一建設工程訂立數(shù)份合同，如何結(jié)算工程價款？
　109.建設工程施工合同無效的，工程款如何認定？
　　110.無效施工合同的承包人可否要求發(fā)包人按約定支付“獎勵款”？
　　111.施工合同無效，還需要按合同約定支付工程款利息嗎？
　112.承包人可否向合作開發(fā)的其他公司主張工程款？
　　113.總包商與分包商約定“以業(yè)主支付為前提”的“背靠背”條款有效嗎？
　　114.名為“總承包”，實為“代建”，工程款支付義務應由誰承擔？
　　115.名為“代建”，實為“墊資承包”，工程款支付義務應由誰承擔？
　116.介紹工程的中介費受法律保護嗎？
　　117.施工合同為固定總價，工程未完工而合同解除，工程價款應如何結(jié)算？
　　118.約定作為結(jié)算依據(jù)的政府文件失效的，其還可以作為結(jié)算依據(jù)嗎？
　　119.發(fā)包方與承包方可以協(xié)商選擇通過社會審計確定工程款計算標準嗎？
　　120.承包人未開具發(fā)票，發(fā)包人可以拒絕支付工程款嗎？
　　121.發(fā)包人持有承包人的工程款發(fā)票，等于發(fā)包人已支付了相應工程款嗎？
　　122.發(fā)包人能以承包人未提交工程竣工資料為由拒絕支付工程款嗎？
　　123.發(fā)包人明知承包人存在違法分包、轉(zhuǎn)包情形，是否承擔支付工程款的責任？
　三、優(yōu)先受償權(quán)
　124.建設工程合同無效，承包人可以主張優(yōu)先受償權(quán)嗎？
　　125.承包人可以就逾期支付建設工程價款的利息、違約金、損害賠償金主張優(yōu)先受償嗎？
　　126.建設工程合同已解除，承包人對已完工程享有優(yōu)先受償權(quán)嗎？
　　127.發(fā)包人與承包人約定放棄建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)，有效嗎？
　128.建設工程的優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)相比，哪個優(yōu)先受償？
　　129.發(fā)包人破產(chǎn)時，承包人的優(yōu)先受償權(quán)與破產(chǎn)企業(yè)的工資債權(quán)，哪個優(yōu)先受償？
　130.工程價款的優(yōu)先受償權(quán)從什么時候起算？
　　131.購房人已支付全部或者大部分購房款，承包人可主張優(yōu)先受償權(quán)嗎？
　132.對于違法建筑，承包人可行使工程價款優(yōu)先受償權(quán)嗎？
　　133.承包人將工程款債權(quán)出質(zhì)，質(zhì)權(quán)人善意且無過失的，質(zhì)權(quán)與實際施工人的優(yōu)先受償權(quán)，哪個優(yōu)先受償？
　134.工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，優(yōu)先受償權(quán)是否一同轉(zhuǎn)讓？
第七章　竣工驗收及備案
　一、竣工驗收
　135.施工單位拒絕竣工驗收的，要承擔什么責任？
　136.建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人可以擅自使用嗎？
　　137.承包人已經(jīng)按約定完工，發(fā)包人拖延竣工驗收的，怎么辦？
　138.承包人可要求發(fā)包人支付“提前竣工費”嗎？
　　139.工程竣工驗收不合格的，可以返修后重新進行驗收嗎？
　二、竣工備案
　140.竣工驗收備案表是否可約定為房屋交付的條件？
　141.對竣工驗收備案行為，是否可以起訴？
　　142.能否將工程竣工驗收備案表的時間認定為工程竣工日期？
第二篇
房地產(chǎn)篇第八章　土地法律問題
　一、土地使用權(quán)
　　143.未繳納出讓金的土地使用權(quán)上設立的抵押權(quán)能實現(xiàn)嗎？
　　144.政府土地管理部門不按約定提供土地，需要承擔違約責任嗎？
　145.依法取得的土地使用權(quán)，可以作價入股嗎？
　146.非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，有什么法律后果？
　147.土地閑置超過2年，國家可以無償收回土地嗎？
　148.開發(fā)商在商業(yè)用地上蓋別墅，合法嗎？
　149.國家劃撥的土地可以轉(zhuǎn)讓嗎？
　二、土地征收
　150.用“以租代征”方式使用集體土地，合法嗎？
　　151.村民沒有拿到征地補償，開發(fā)企業(yè)是否可以先進行拆除？
　　152.未經(jīng)征收，可以通過“農(nóng)轉(zhuǎn)非”把農(nóng)村集體土地變?yōu)閲型恋貑幔?
第九章　房地產(chǎn)開發(fā)
　一、開發(fā)資質(zhì)
　　153.房地產(chǎn)企業(yè)超越資質(zhì)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，要承擔什么責任？
　　154.借用有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義進行工程建設，合法嗎？
　二、合作開發(fā)
　　155.合作開發(fā)房地產(chǎn)需要雙方都具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)嗎？
　　156.以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，有效嗎？
　　157.合作開發(fā)房地產(chǎn)合同可以約定提供土地使用權(quán)一方不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益嗎？
　　158.合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定一方“只賺不賠”，合法嗎？
　　159.合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，如何進行利潤分配？
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　三、項目融資
　　160.房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金較少，可以向銀行申請房地產(chǎn)項目貸款嗎？
　　161.房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“假按揭”進行融資，有什么法律后果？
　　162.房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以新貸償還舊貸，原擔保人要承擔擔保責任嗎？
　163.房地產(chǎn)項目可以進行債券融資嗎？
　四、項目轉(zhuǎn)讓
　164.房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓要注意哪些風險？
　165.被法院查封的在建工程，可以轉(zhuǎn)讓嗎？
第十章　商品房買賣
　一、房地產(chǎn)廣告
　166.房地產(chǎn)銷售廣告內(nèi)容是商品房買賣合同條款嗎？
　　167.因“買樓必升值”的違法廣告語被處罰，開發(fā)商可以要求廣告公司承擔責任嗎？
　二、商品房預售
　168.商品房預售合同需要登記備案才生效嗎？
　　169.開發(fā)商沒有預售證，簽訂的認購協(xié)議有法律效力嗎？
　170.法院可以查封未過戶的預售房屋嗎？
　　171.法院查封購房人預購的商品房，開發(fā)商應如何救濟？
　172.購房者可轉(zhuǎn)讓購買的預售房屋嗎？
　　173.建筑材料價格上漲，開發(fā)商可以“情勢變更”為由提高房價嗎？
　三、商品房銷售
　　174.客戶簽訂認購書后不按約定買房，開發(fā)商可以沒收定金嗎？
　175.開發(fā)商“一房多賣”，要承擔什么責任？
　　176.開發(fā)商出售已抵押給銀行的房屋，要承擔什么責任？
　177.開發(fā)商購房協(xié)議書的“霸王條款”有法律效力嗎？
　　178.開發(fā)商如何規(guī)避購房合同由第三人付款的法律風險？
　179.開發(fā)商給購房者墊付首付款，合法嗎？
　180.買房人不按照約定支付購房款的，開發(fā)商如何處理？
　　181.購房人因不能辦理銀行貸款而無法支付全部購房款，可以要求開發(fā)商退還購房款嗎？
　　182.房屋買賣合同中沒有約定違約金數(shù)額，也沒有約定如何賠償損失的，如果一方違約，應當怎么辦？
　　183.房產(chǎn)代理中介機構(gòu)以開發(fā)商名義與買房人簽訂《商品房買賣合同》，應當由誰負責合同履行？
　184.開發(fā)商可以采取“返本銷售”的方式銷售商鋪嗎？
　185.開發(fā)商可以“售后包租”的方式銷售商品房嗎？
　　186.在按揭貸款中，開發(fā)商要為購房者的延遲還款承擔連帶責任嗎？
　187.開發(fā)商售房時可否贈送或免收物業(yè)管理費？
　　188.房屋買受人可以受限貸政策影響無法繼續(xù)履行合同為由請求解除合同嗎？
　189.外國人可以在中國貸款買房嗎？
　190.商品房降價出售，購房人要求退房怎么辦？
　　191.小區(qū)的實際建設和宣傳冊中規(guī)劃不一樣，購房者可以要求解除合同嗎？
　四、商品房交付使用與保修
　　192.開發(fā)商因市政配套不到位逾期交樓，要承擔違約責任嗎？
　193.開發(fā)商交樓面積與合同約定面積不符的，如何處理？
　　194.業(yè)主在商品房交付后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量缺陷，開發(fā)商要承擔什么責任？
　195.商品房保修期從什么時候開始計算？
　　196.開發(fā)商有權(quán)處分其投資建設的會所、游泳池等配套設施嗎？
　　197.開發(fā)商不能在約定期限內(nèi)給購房者辦理房產(chǎn)證的，要承擔什么責任？
　　198.購房者拒絕領取交房通知，房屋發(fā)生損毀，風險由誰承擔？
第十一章　物業(yè)管理
　一、前期物業(yè)管理
　　199.開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務合同對業(yè)主是否具有約束力？
　　200.開發(fā)商與物業(yè)管理公司未通過招投標簽訂的前期物業(yè)管理合同，有效嗎？
　　201.針對未售商品房，開發(fā)商需要向物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務費嗎？
　　202.開發(fā)商可以委托自己的子公司擔任前期物業(yè)服務企業(yè)嗎？
　　203.前期物業(yè)服務合同約定的期限未滿，業(yè)主委員會可以解聘物業(yè)服務企業(yè)嗎？
　二、物業(yè)管理費
　204.業(yè)主從什么時候開始交納物業(yè)管理費？
　　205.業(yè)主可以沒有簽訂物業(yè)服務合同為由拒交物業(yè)管理費嗎？
　206.業(yè)主可以房屋沒人居住為由拒交物業(yè)管理費嗎？
　　207.業(yè)主可否以物業(yè)服務企業(yè)服務不到位為由拒交、少交或緩交物業(yè)費用？
　　208.上調(diào)物業(yè)管理費的，物業(yè)公司應該提前多久通知業(yè)主？
　　209.物業(yè)服務企業(yè)能否采取停水、停電措施催交物業(yè)服務費用？
　三、業(yè)主及業(yè)主大會
　210.業(yè)主可以將住宅改為商業(yè)用房開設公司嗎？
　211.業(yè)主人數(shù)較少，需要成立業(yè)主大會嗎？
　　212.經(jīng)過多少業(yè)主同意，才能改建、重建建筑物及其附屬設施？
　　213.業(yè)主大會決議不合法的，業(yè)主能請求法院撤銷決議嗎？
　214.業(yè)主違章搭建，物業(yè)公司有權(quán)拆除嗎？
　四、停車位
　215.小區(qū)內(nèi)停車位，歸誰所有？
　　216.小區(qū)停車位可以出租或出售給小區(qū)業(yè)主以外的人使用嗎？
　　217.業(yè)主擅自將車停在非指定車位造成損失，物業(yè)公司需要承擔責任嗎？
　218.車庫被淹致車輛受損，物業(yè)公司需要承擔責任嗎？
　　219.開發(fā)商將小區(qū)人防工程變成地下車庫出售，合法嗎？
　五、物業(yè)使用與維護
　220.住宅首層的業(yè)主是否需承擔電梯使用費？
　221.小區(qū)內(nèi)的商業(yè)廣告收益，歸物業(yè)管理公司所有嗎？
　六、責任承擔
　　222.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛損毀或丟失，物業(yè)管理公司需要承擔責任嗎？
　　223.小區(qū)“安全隱患”導致業(yè)主人身損害，物業(yè)公司須擔責嗎？
　　224.物業(yè)公司工作人員的行為致業(yè)主人身、財產(chǎn)損害的，物業(yè)管理公司需要擔責嗎？
　225.業(yè)主家中物品被盜，物業(yè)管理公司需要承擔責任嗎？