路軍港說物業(yè)：業(yè)主和物業(yè)人必須學(xué)習(xí)的法律知識

目錄
第一章　物業(yè)管理——專家支招 / 001
一、為什么物業(yè)公司換一個不如一個？ / 003
二、探討物業(yè)管理一種良性的小區(qū)管理模式 / 008
三、小區(qū)到底是誰的，不交物業(yè)費到底損害了誰？ / 012
四、小區(qū)物業(yè)管理到底該不該“自管” / 015
五、物業(yè)公司怎樣走出“人人喊打”的局面 / 020
六、業(yè)委會的工作，委員們應(yīng)該如何分工 / 026
七、業(yè)主大會秘書，能為業(yè)主們做什么？能為業(yè)主委員會做什么？ / 029
八、為什么大多數(shù)業(yè)主都不滿意物業(yè)公司呢？ / 035
九、物業(yè)公司欺負業(yè)主，業(yè)主應(yīng)該怎么辦？ / 037
十、成立業(yè)委會的優(yōu)點 / 040
第二章　物業(yè)問題——法律釋疑 / 043
一、業(yè)主關(guān)心的熱門問題 / 045
01.一樓返水，物業(yè)公司應(yīng)不應(yīng)該承擔責(zé)任？ / 045
02.一樓應(yīng)不應(yīng)該繳納電梯費？ / 045
03.室內(nèi)墻壁裂縫，物業(yè)公司不解決可以不繳納物業(yè)費嗎？ / 046
04.房頂漏水物業(yè)公司不處理，可以要求物業(yè)公司賠償嗎？ / 046
05.不買車位不讓車進小區(qū)合理嗎？ / 047
06.不交物業(yè)費物業(yè)公司不給授權(quán)電梯卡合理嗎？ / 047
07.不繳納物業(yè)費，物業(yè)公司停水停電合法嗎？ / 048
08.成立業(yè)委會社區(qū)不給辦理怎么辦？ / 048
09.物業(yè)公司不把公共收益返還給業(yè)主，業(yè)主可以不繳納物業(yè)費嗎？ / 049
10.開發(fā)商不給辦理產(chǎn)權(quán)證怎么解決？ / 049
11.人防車位開發(fā)商有權(quán)買賣嗎？ / 050
12.物業(yè)公司不給看物業(yè)合同怎么辦？ / 050
13.物業(yè)公司可以不給開物業(yè)費發(fā)票嗎？ / 051
14.物業(yè)公司違規(guī)到哪個部門投訴最有效？ / 051
15.暖氣不熱怎么解決，可以不繳納暖氣費嗎？ / 051
16.物業(yè)公司單獨收取衛(wèi)生費和公攤電費合理嗎？ / 052
17.家里被盜或者電動車、自行車丟失，物業(yè)公司需要承擔責(zé)任嗎？ / 052
18.物業(yè)公司單方面漲物業(yè)費合法嗎？ / 053
二、物業(yè)篇 / 054
01.服務(wù)合同終止，物業(yè)公司不退出，承擔哪些后果？ / 054
02.如何防止高空拋物墜物的風(fēng)險？ / 054
03.能否在小區(qū)樓頂架設(shè)廣告牌？ / 055
04.物業(yè)小區(qū)共用部位包括哪些？ / 055
05.業(yè)主裝修拆改承重結(jié)構(gòu)，物業(yè)公司需要做什么？ / 056
06.業(yè)主欠繳物業(yè)費，物業(yè)公司的正確處理方式是什么？ / 056
07.物業(yè)公司應(yīng)該給業(yè)主提供哪些服務(wù)？ / 057
08.室內(nèi)的房屋門窗損壞，物業(yè)公司有義務(wù)維修嗎？ / 057
09.物業(yè)公司不維護、保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施，業(yè)主可以要求物業(yè)費打折嗎？ / 057
10.什么情況下，物業(yè)公司可以給業(yè)主斷水斷電呢？ / 058
11.物業(yè)小區(qū)保安的主要職責(zé)是什么？ / 058
12.物業(yè)服務(wù)安保不到位，會受到處罰嗎？ / 058
13.什么樣的物業(yè)公司算好的物業(yè)公司？ / 058
14.哪些事情不應(yīng)該由物業(yè)公司負責(zé)？ / 059
15.觸犯以下內(nèi)容將會面臨牢獄之災(zāi) / 059
16.物業(yè)公司管理有哪些基本內(nèi)容？ / 060
17.預(yù)收物業(yè)費的法律依據(jù)是什么？如何約定違約金？ / 060
18.小區(qū)車位是否可以租售？ / 061
19.誰負責(zé)小區(qū)供水、供電、供氣等管線設(shè)備設(shè)施？ / 061
20.住宅室內(nèi)裝飾裝修有哪些禁止行為？ / 061
21.業(yè)主在樓頂安裝太陽能熱水器，物業(yè)公司有權(quán)限制嗎？ / 062
22.樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業(yè)公司應(yīng)當賠償嗎？ / 062
23.樓上跑水，樓下被淹，物業(yè)公司應(yīng)否擔責(zé)？ / 063
24.電梯墜落傷人，應(yīng)由物業(yè)公司還是電梯維保公司擔責(zé)？ / 063
25.物業(yè)公司在小區(qū)里面畫個車位就可以收費嗎？ / 063
26.物業(yè)公司有權(quán)利收裝修押金，裝修垃圾清運費嗎？ / 063
27.什么是物業(yè)管理的包干制和酬金制？ / 064
28.業(yè)主繳納物業(yè)費時，物業(yè)公司應(yīng)提供什么？ / 065
29.物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該給業(yè)主提供幾級物業(yè)服務(wù)標準？ / 065
30.物業(yè)費是按照購房合同還是房本面積繳納？ / 065
31.物業(yè)公司員工上門維修，應(yīng)該收費嗎？ / 065
32.閣樓要繳納物業(yè)費嗎？ / 066
33.小區(qū)門臉房（底商）要繳納物業(yè)費嗎？ / 066
34.物業(yè)公司或者開發(fā)商可以擅自處分或者變賣物業(yè)管理用房嗎？ / 066
35.到法院提出同時履行抗辯權(quán)，還用繳納物業(yè)費嗎？ / 067
36.公攤水電費、電梯費、二次供水費、垃圾清運費等沒有約定不用再繳納 / 068
37.居民樓的底商可以開餐飲嗎？ / 068
38.物業(yè)公司有沒有權(quán)利售水電呢？ / 069
39.物業(yè)公司有沒有義務(wù)幫助業(yè)主收發(fā)快遞？ / 069
40.物業(yè)公司強制不讓業(yè)主電動車進電梯對不對？ / 070
41.前期物業(yè)合同的期限是多長時間？沒到期可以換物業(yè)公司嗎？ / 070
42.物業(yè)公司壟斷小區(qū)寬帶，不讓其他寬帶進，怎么辦？ / 070
43.小區(qū)業(yè)主在小區(qū)被狗咬傷或受到驚嚇，物業(yè)公司要不要承擔責(zé)任？ / 071
44.物業(yè)公司強制業(yè)主在指定單位找裝修工人及材料，合理嗎？ / 071
45.物業(yè)公司把小區(qū)整體承包給另一個公司這樣合法嗎？ / 071
46.在小區(qū)車被劃了，物業(yè)公司應(yīng)該承擔責(zé)任嗎？ / 072
47.小區(qū)底商門口的停車位是誰的？ / 072
48.物業(yè)公司或者開發(fā)商能出售小區(qū)的車位嗎？ / 072
49.物業(yè)資質(zhì)和物業(yè)服務(wù)等級有什么區(qū)別？ / 073
50.沒有資質(zhì)可以接管小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)嗎？ / 073
三、房地產(chǎn)篇 / 075
01.開發(fā)商是否有權(quán)更換前期物業(yè)企業(yè)？ / 075
02.買房時建設(shè)單位廣告和宣傳資料沒有兌現(xiàn)怎么辦？ / 075
03.購房合同和實際面積不符，業(yè)主該怎么辦？ / 076
04.房地產(chǎn)開發(fā)商為什么不按照約定給業(yè)主辦理房本？ / 076
05.開發(fā)商延遲交房讓業(yè)主簽署放棄賠償違約金的文件怎么辦？ / 076
06.新房收房，物業(yè)公司讓再次簽署物業(yè)服務(wù)合同還需要簽署嗎？ / 077
07.開發(fā)商附送一樓小花園是否有效？ / 077
08.開發(fā)商承諾業(yè)主免除物業(yè)費有效嗎？ / 078
09.開發(fā)商憑什么代表業(yè)主和物業(yè)公司簽署合同，這樣的合同有效嗎？ / 078
10.延遲收房，開發(fā)商應(yīng)不應(yīng)該支付違約金？ / 078
11.暖氣、燃氣、有線電視開口費，開發(fā)商和物業(yè)公司有權(quán)收取嗎？ / 078
12.開發(fā)商沒有在買賣合同中約定辦理房產(chǎn)證的時間和違約金怎么辦？ / 079
13.開發(fā)商沒有按期給業(yè)主交房，可以要求退房嗎？ / 079
14.商品房“五證兩書”有哪些？ / 080
15.商品房土地使用年限50年和70年有什么區(qū)別？ / 081
16.開發(fā)商沒有給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，可以不交物業(yè)費嗎？ / 081
17.新買的房屋，開發(fā)商沒有把配套設(shè)施完善，可以不交物業(yè)費嗎？ / 081
18.房屋的產(chǎn)權(quán)是70年，超過70年房子還是自己的嗎？ / 081
19.房屋契稅應(yīng)該繳納多少？ / 082
20.小區(qū)陽臺面積怎么算？ / 082
21.二手房買賣“滿五唯一”，免20%個稅，那怎么確定是滿5年呢？ / 082
22.購買房屋都要繳納哪些費用？ / 083
23.房屋贈與、繼承、夫妻更名需要哪些費用和條件？ / 083
24.怎樣預(yù)防房子被房東“一房二賣”？ / 083
25.開發(fā)商出售無產(chǎn)權(quán)車位是否合法？ / 083
26.樓間的間距怎樣才合理？ / 084
27.新建住宅是否必須進行招標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？ / 085
28.期房，不能按時交房，開發(fā)商不給退怎么辦？ / 085
29.開發(fā)商送業(yè)主的物業(yè)費有效嗎？ / 085
四、業(yè)主大會和業(yè)主委員會篇 / 087
01.如何理解業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定，對業(yè)主具有法律約束力？ / 087
02.小區(qū)道路停車收費由誰決定？如何分配？ / 087
03.物業(yè)服務(wù)合同中可以約定使用專資的維修項目明細嗎？ / 087
04.業(yè)主大會決定不再續(xù)聘物業(yè)公司了，物業(yè)公司拒不進行交接怎么辦？ / 088
05.物業(yè)公司撤場應(yīng)該移交哪些資料？ / 088
06.業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是什么關(guān)系？ / 089
07.業(yè)主或使用人違反小區(qū)《管理規(guī)約》怎樣處理？ / 089
08.一個業(yè)主在小區(qū)有多套房屬于一票還是多票？ / 089
09.小區(qū)的公共收益有哪些？ / 090
10.小區(qū)地面停車位的收益屬于誰？ / 090
11.業(yè)主委員會的職責(zé)有哪些？ / 091
12.業(yè)主委員會的前期辦公用品和人員津貼誰來支付？ / 092
13.什么叫業(yè)主大會雙過半？ / 092
14.業(yè)主大會和業(yè)主委員會怎樣成立？ / 092
15.怎么罷免不作為，出賣業(yè)主利益的業(yè)主委員會成員？ / 093
16.首次召開業(yè)主大會、業(yè)委會，開發(fā)商應(yīng)該給籌備組提供什么
支持和文件？ / 093
17.如果開發(fā)商和物業(yè)公司拒不提供業(yè)主清冊和產(chǎn)權(quán)面積怎么辦？ / 093
18.達到什么條件可以召開首次業(yè)主大會？ / 094
19.申請成立業(yè)主大會并召開首次大會簽完字，到哪兒申請？ / 094
20.首次業(yè)主大會申請需要提交什么資料？ / 094
21.誰有資格申請成立業(yè)主委員會？ / 095
22.成立業(yè)委會，業(yè)主來的不到一半怎么辦？ / 095
23.什么是業(yè)主大會和業(yè)主委員會？ / 095
24.一個物業(yè)管理區(qū)域可以成立幾個業(yè)主大會和業(yè)委會？ / 095
25.業(yè)主大會有幾種形式？ / 096
26.籌備組人數(shù)是多少，組員怎樣確定？ / 096
27.成立業(yè)委會的法定依據(jù)是什么？ / 096
28.業(yè)委會主任和副主任怎樣產(chǎn)生？ / 097
29.業(yè)主委員會成立后應(yīng)該做什么？ / 097
30.小區(qū)成立業(yè)委會為什么那么難？ / 098
31.成立業(yè)委會的經(jīng)費由誰來承擔？ / 099
32.小區(qū)規(guī)則誰說了算，誰來制定？ / 099
33.召開業(yè)主大會，采用微信投票是否有效？ / 100
34.物業(yè)公司服務(wù)不好，業(yè)主有權(quán)利換掉物業(yè)公司嗎？ / 100
35.物業(yè)公司服務(wù)不好，怎樣換掉它？ / 101
36.酬金制如何管理錢財物呢？ / 101
37.什么叫業(yè)主入住率？ / 101
38.有房的就是業(yè)主了嗎？ / 102
39.業(yè)委會成員應(yīng)該是幾個人？ / 102
40.業(yè)委會有工資嗎？ / 102
41.業(yè)主委員會成員或者近親屬可以在物業(yè)公司或者關(guān)聯(lián)企業(yè)任職嗎？ / 103
42.業(yè)主大會沒有選夠業(yè)委會成員算成立嗎？ / 103
43.業(yè)委會委員任期是多長時間？ / 104
44.業(yè)委會成員資格滅失有哪幾種情況？ / 104
45.業(yè)委會成員怎樣辭職，用不用經(jīng)過批準？ / 104
46.業(yè)委會成員不到一半可以召開業(yè)主大會嗎？ / 105
47.分期開發(fā)的建設(shè)項目怎樣成立業(yè)主大會？ / 105
48.業(yè)主代表大會可以替代業(yè)主大會嗎？ / 105
49.物業(yè)費公共收益支出收入有哪些？ / 106
50.沒交物業(yè)費可以參選業(yè)委會委員嗎？ / 106