物業(yè)管理維權(quán)執(zhí)法一本通：業(yè)委會(huì)、物管會(huì)、居委會(huì)、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主物業(yè)法律實(shí)務(wù)

目　錄
第一篇　基礎(chǔ)知識(shí)：以案釋法
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)限制業(yè)主知情權(quán)怎么辦？
2.小區(qū)業(yè)主籌備業(yè)主大會(huì)遇阻怎么辦？
3.業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則限制小區(qū)業(yè)主行使權(quán)利怎么辦？
4.業(yè)主委員會(huì)履職遇阻怎么辦？
5.業(yè)主委員會(huì)委員候選人不符合法律規(guī)定怎么辦？
6.業(yè)主委員會(huì)備案遇阻怎么辦？
7.業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定履職侵害業(yè)主權(quán)益怎么辦？
8.業(yè)主對(duì)是否成立物業(yè)管理委員會(huì)存在爭(zhēng)議怎么辦？
9.業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的組建存在爭(zhēng)議怎么辦？
10.對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的備案和刻制印章產(chǎn)生爭(zhēng)議怎么辦？
11.物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則不符合要求怎么辦？
12.未選舉業(yè)主委員會(huì)的情況下，業(yè)主認(rèn)為居民委員會(huì)無(wú)權(quán)代為召開(kāi)業(yè)主大會(huì)怎么辦？
13.物業(yè)服務(wù)期限屆滿(mǎn)，業(yè)主委員會(huì)未通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否續(xù)聘怎么辦？
14.小區(qū)無(wú)人管理又遇突發(fā)應(yīng)急事件怎么辦？
15.樓頂設(shè)置的廣告牌影響業(yè)主安全怎么辦？
16.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行報(bào)告義務(wù)怎么辦？
17.業(yè)主拒絕繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金怎么辦？
18.業(yè)主主張前期物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)業(yè)主同意應(yīng)無(wú)效怎么辦？
19.小區(qū)業(yè)主不履行臨時(shí)管理規(guī)約怎么辦？
20.業(yè)主不承認(rèn)物業(yè)管理區(qū)域的劃分怎么辦？
第二篇　執(zhí)法難題：路徑指引
21.小區(qū)內(nèi)私裝地鎖怎么辦？
——“督、訪(fǎng)、管、罰、查、防”
22.小區(qū)有大量“僵尸車(chē)”怎么辦？
——“四分、四訴、四查”
23.小區(qū)內(nèi)地下空間使用混亂怎么辦？
——“三聚焦、管盯罰”
24.小區(qū)內(nèi)個(gè)體工商戶(hù)傾倒污物影響環(huán)境衛(wèi)生怎么辦？
——“三環(huán)節(jié)”
25.被舉報(bào)的違法建設(shè)主體找不到影響查處效率怎么辦？
——“三精準(zhǔn)”
26.前期物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交物業(yè)管理所需資料怎么辦？
——“協(xié)商、投訴、起訴”三部曲
27.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)小區(qū)違章建筑怎么辦？
——“三要素”
28.物業(yè)服務(wù)企業(yè)因垃圾未按要求分類(lèi)收到《責(zé)令限期改正通知書(shū)》后怎么辦？
——“雙全面”
29.小區(qū)內(nèi)違法出租房屋問(wèn)題嚴(yán)重怎么辦？
——“網(wǎng)格預(yù)警、重點(diǎn)切入、精準(zhǔn)治理”
30.業(yè)主裝修過(guò)程中非法傾倒建筑垃圾怎么辦？
——“四點(diǎn)”法
31.小區(qū)內(nèi)違章建筑屢禁不止怎么辦？
——“早、力、嚴(yán)、強(qiáng)”
32.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途怎么辦？
——“五明確”
33.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自在小區(qū)兒童活動(dòng)場(chǎng)地辦收費(fèi)游樂(lè)場(chǎng)怎么辦？
——“雙訴”
34.小區(qū)業(yè)主私拉電線(xiàn)危害安全怎么辦？
——“城管查秩序、公安嚴(yán)追究、消防除隱患、屬地強(qiáng)監(jiān)管”
35.業(yè)主擅自將住宅陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間怎么辦？
——“報(bào)告、處罰裝修人、處罰裝飾裝修企業(yè)、整改問(wèn)題”
36.小區(qū)內(nèi)多家餐飲店違規(guī)排放油煙怎么辦？
——“三到位”
37.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主拆除承重墻制止不力且不向行政主管部門(mén)報(bào)告怎么辦？
——“投訴、舉報(bào)、起訴”
38.小區(qū)內(nèi)超市開(kāi)業(yè)宣傳、“廣場(chǎng)舞”、夜間施工噪聲嚴(yán)重怎么辦？
——“三聚焦、三到位”
39.業(yè)主把小區(qū)綠地變菜園怎么辦？
——“報(bào)告、查處、起訴”三步驟
40.物業(yè)服務(wù)企業(yè)管不住小區(qū)內(nèi)無(wú)照經(jīng)營(yíng)怎么辦？
——“兩查兩及時(shí)”
41.高峰時(shí)段業(yè)主違規(guī)攜犬乘電梯怎么辦？
——“定性、履責(zé)、處罰”三環(huán)節(jié)
42.小區(qū)物業(yè)遇上審判機(jī)關(guān)調(diào)查取證怎么辦？
——“明性質(zhì)，知后果，依法行”
43.業(yè)主從五樓私拉電纜給樓下電動(dòng)三輪車(chē)充電怎么辦？
——“四及時(shí)”
44.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自利用小區(qū)共用部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)怎么辦？
——“三措施”
45.業(yè)主擅自拆改再生水管線(xiàn)不聽(tīng)勸怎么辦？
——“報(bào)告、查處促整改”和“訴訟維權(quán)”
46.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途怎么辦？
——“投訴舉報(bào)、查處促改”
47.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不公示小區(qū)車(chē)位出售、出租等信息怎么辦？
——“提出異議、投訴舉報(bào)、查處促改”
48.業(yè)主堆放雜物占用小區(qū)消防通道怎么辦？
——“報(bào)告、查處”促整改
49.業(yè)主堵塞小區(qū)車(chē)庫(kù)入口怎么辦？
——“報(bào)告、查處+處罰”促改正
50.業(yè)主侵占樓內(nèi)通道安裝防盜門(mén)怎么辦？
——“訴訟維權(quán)”
51.被解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域怎么辦？
——“雙策略”
52.本小區(qū)車(chē)位緊張卻向小區(qū)外人員出租車(chē)位怎么辦？
——“強(qiáng)勢(shì)協(xié)商、處罰促改”
53.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未建立、保存相關(guān)檔案和資料怎么辦？
——“闡明依據(jù)重協(xié)商、舉報(bào)處罰促整改”
54.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止服務(wù)業(yè)主委員會(huì)怎么辦？
——“懇切談、法院裁”
55.頂層業(yè)主私建閣樓，拒不配合城管執(zhí)法怎么辦？
——“行刑銜接”
56.鄰居安裝攝像頭監(jiān)控樓道侵犯其他業(yè)主隱私怎么辦？
——“協(xié)商解決、留存證據(jù)、調(diào)解訴訟”
57.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自處分小區(qū)公共區(qū)域廣告收益怎么辦？
——“明法理、懇切談、法院裁”
58.物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自挖掘道路損害業(yè)主共同利益怎么辦？
——“執(zhí)法促改”
59.物業(yè)服務(wù)企業(yè)將全部物業(yè)管理委托給他人怎么辦？
——“罰裁并行”
60.物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退還預(yù)收的物業(yè)費(fèi)怎么辦？
——“懇切談、提異議、法院裁”
第三篇　規(guī)范服務(wù)：實(shí)務(wù)參考
61.業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎么辦？
62.產(chǎn)權(quán)證上登記的業(yè)主主張“借名買(mǎi)房”拒交物業(yè)費(fèi)怎么辦？
63.物業(yè)服務(wù)合同表述有瑕疵，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)怎么辦？
64.業(yè)主委員會(huì)占據(jù)地下人防車(chē)庫(kù)怎么辦？
65.業(yè)主委員會(huì)要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同怎么辦？
66.業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被第三人打傷怎么辦？
67.業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費(fèi)超過(guò)訴訟時(shí)效怎么辦？
68.下水道堵塞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)怎么辦？
69.業(yè)主認(rèn)為小區(qū)采取的固定停車(chē)位管理方式不合理怎么辦？
70.業(yè)主以房屋出租為由拒繳物業(yè)費(fèi)怎么辦？
71.業(yè)主以房子未過(guò)戶(hù)為由拒繳物業(yè)費(fèi)怎么辦？
72.物業(yè)費(fèi)漲價(jià)，業(yè)主拒絕繳納怎么辦？
73.業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)啟用專(zhuān)項(xiàng)維修資金修房怎么辦？
74.業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自清理其物品怎么辦？
75.物業(yè)服務(wù)合同終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不退出怎么辦？
76.業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被車(chē)撞傷怎么辦？
77.業(yè)主拒絕繳納分?jǐn)傎M(fèi)用怎么辦？
78.業(yè)主不認(rèn)可物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)怎么辦？
79.首層用戶(hù)要求免除電梯費(fèi)怎么辦？
80.物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)包保潔服務(wù)致業(yè)主受傷怎么辦？
第四篇　業(yè)主維權(quán)：法律指南
81.街道辦事處因“建筑總面積”未過(guò)半不予備案怎么辦？
82.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不返還小區(qū)公益收入怎么辦？
83.業(yè)主因高空墜物致害怎么辦？
84.業(yè)主被高空墜物砸傷，無(wú)法確定侵權(quán)人怎么辦？
85.樓上下水道堵塞漏水至樓下，造成樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失怎么辦？
86.業(yè)主車(chē)輛被業(yè)主共有物砸毀怎么辦？
87.業(yè)主因物業(yè)服務(wù)不到位要求減免物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同意怎么辦？
88.業(yè)主侵害業(yè)委會(huì)委員的名譽(yù)權(quán)怎么辦？
89.物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求業(yè)主繳納已過(guò)訴訟時(shí)效的物業(yè)費(fèi)怎么辦？
90.業(yè)委會(huì)不同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)履行合同怎么辦？
91.業(yè)主擅自占用他人專(zhuān)有部分怎么辦？
92.物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為業(yè)委會(huì)的言論侵害其名譽(yù)權(quán)怎么辦？
93.物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇傭的勞務(wù)派遣員工毆打業(yè)主怎么辦？
94.物業(yè)管理費(fèi)用收支賬目不公示怎么辦？
95.小區(qū)內(nèi)的公益收入歸屬有爭(zhēng)議怎么辦？
96.噴淋系統(tǒng)故障影響滅火，業(yè)主車(chē)輛因此受損怎么辦？
97.業(yè)主不能行使知情權(quán)怎么辦？
98.業(yè)主要求撤銷(xiāo)業(yè)主大會(huì)決議怎么辦？
99.小區(qū)內(nèi)的健身器材致人傷害怎么辦？
100.物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)不具有訴訟主體資格怎么辦？
第五篇　常用文書(shū)：實(shí)操范式
北京市前期物業(yè)服務(wù)合同
北京市物業(yè)服務(wù)合同
關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案》和《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組工作報(bào)告》制定規(guī)范和示范文本的通知
　　北京市住宅區(qū)管理規(guī)約制定規(guī)范
　　北京市住宅區(qū)管理規(guī)約
　　北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則制定規(guī)范
　　北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
　　北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案制定規(guī)范
　　北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案
　　北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組工作報(bào)告撰寫(xiě)
　　　規(guī)范
　　北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組工作報(bào)告
關(guān)于印發(fā)《業(yè)主委員會(huì)備案單》《印章刻制證明》《物業(yè)管理區(qū)域變更申請(qǐng)書(shū)及確認(rèn)書(shū)》的通知
　　業(yè)主委員會(huì)備案單
　　備案事項(xiàng)變更單
　　印章刻制證明
　　北京市住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域變更申請(qǐng)書(shū)（分立）
　　北京市住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域變更申請(qǐng)書(shū)（合并）
　　物業(yè)管理區(qū)域變更確認(rèn)書(shū)
北京市住宅區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約制定規(guī)范
　　北京市住宅區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約
中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（試行）的通知
附　錄　物業(yè)管理常用法律法規(guī)
1.中華人民共和國(guó)民法典與相關(guān)法律對(duì)照（節(jié)選）
2.物業(yè)管理?xiàng)l例
3.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則
4.物業(yè)承接查驗(yàn)辦法
5.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
6.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法
7.住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法
8.最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋
9.最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋
10.北京市物業(yè)管理?xiàng)l例
11.上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定
后　記