房屋買賣、租賃糾紛案件勝訴實戰(zhàn)指南

上編　二手房買賣合同糾紛
一、爭議管轄　
001　房屋買賣合同糾紛中如何認(rèn)定訴訟請求標(biāo)的額以確定級別管轄
002　訴訟請求過戶登記根據(jù)請求權(quán)發(fā)生的權(quán)利依據(jù)，適用不同的法院管轄規(guī)則
二、合同效力
003　房屋連環(huán)買賣中，前手合同無效，后手合同未必?zé)o效，買受人依然可能取得房屋所有權(quán)
004　未經(jīng)法定代理人同意或追認(rèn)，限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效　
005　當(dāng)事人簽訂的購房意向書具備買賣合同的主要內(nèi)容的，可認(rèn)定為房屋買賣合同
006　為履行以房抵債協(xié)議而簽訂的房屋買賣合同有效，債權(quán)人有權(quán)要求辦理房屋過戶登記手續(xù)|附條件
007　土地的劃撥性質(zhì)并不影響房屋買賣合同的效力|附劃撥土地上房屋買賣條件
008　房屋買賣合同中關(guān)于“附屬設(shè)施設(shè)備一并轉(zhuǎn)讓”的籠統(tǒng)約定效力如何？賣方私自搬走部分家具是否構(gòu)成違約？
009　與精神病人簽訂的房屋買賣合同效力如何？
010　裁判認(rèn)定口頭借名買房協(xié)議成立的三個標(biāo)準(zhǔn)
011　出賣人冒名簽訂房屋買賣合同導(dǎo)致合同無效的，法院按照各參與人對合同無效的主觀過錯分擔(dān)賠償買受人的相應(yīng)損失
012　為規(guī)避國家稅收監(jiān)管，故意隱瞞房屋真實交易價格簽訂的“陰陽合同”效力如何？
013　白紙黑字的房屋買賣合同，法院卻認(rèn)定為贈與？　
014　當(dāng)事人主張名為房屋買賣實為民間借貸，法院根據(jù)哪些因素裁量認(rèn)定糾紛性質(zhì)？　
015　侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同依然有效
016　出租人出賣租賃房屋，承租人知情且配合看房后又反悔主張優(yōu)先購買權(quán)的，裁判不支持
017　承租人將房屋整體轉(zhuǎn)租后，不再享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人可不經(jīng)提前通知直接出售租賃房屋
018　承租人不具備購房資格，請求以第三人名義購買租賃房屋行使優(yōu)先購買權(quán)的，判決不予支持
019　網(wǎng)簽僅具有備案作用，不能視為變更合同內(nèi)容，網(wǎng)簽合同無效不影響面簽合同的效力
三、合同履行
020　出賣人主張未取得房產(chǎn)證合同無效并愿意承擔(dān)違約責(zé)任解除合同的，買受人有權(quán)要求合同繼續(xù)履行并要求出賣人依約交房
021　出賣人簽訂房屋買賣合同后死亡，合同義務(wù)應(yīng)由其繼承人繼續(xù)履行
022　看房時的紅木家具在實際交付時竟被換成普通家具？買房人可要求賣房人按照家具價值照價賠償
023　買受人未按照合同約定的時間節(jié)點向出賣人支付購房款竟不構(gòu)成違約？分期付款中買受人的權(quán)益保護(hù)　/　91
024　房屋買賣合同簽訂后，一方無正當(dāng)理由拒絕繼續(xù)履行而另一方堅持的，法院應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行（即使一方愿意以承擔(dān)違約責(zé)任為代價解除合同）
025　購房款支付附條件（完成網(wǎng)簽），因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е戮W(wǎng)簽遲延的，購房余款的支付時間亦應(yīng)相應(yīng)順延
026　房屋買受人在磋商中為履約作出的退讓性表示，不宜作為認(rèn)定案件基本事實的依據(jù)　
027　買受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，不能因此要求出賣人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任　
028　出售無證房產(chǎn)導(dǎo)致買房人不能辦理貸款，賣房人被判承擔(dān)違約責(zé)任　
029　買到“無證房屋”，房屋買賣合同如何繼續(xù)履行？出賣人以尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由拒絕繼續(xù)履行合同，法院可以依職權(quán)追加開發(fā)商為第三人，判令其協(xié)助辦證　
030　房屋買賣合同簽訂后，賣房人將房屋另行出賣給第三人并完成過戶，買房人堅持要求繼續(xù)履行合同的，法院將不予支持　
031　一房數(shù)賣，房落誰家：出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同履行程度更深的買受人可優(yōu)先履行|附履行程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)　
032　出賣人一房二賣，導(dǎo)致房屋買賣合同解除，買受人可以要求同時賠償房屋漲價損失和不超過已付購房款一倍的損失　
033　出賣人逾期遷出戶口，購房人只能起訴要求其承擔(dān)違約責(zé)任　
034　逾期遷出戶口約定按日計算違約金，則出賣人承擔(dān)的賠償責(zé)任范圍限于購房人起訴前二年及起訴至戶口遷出之日止
035　第三人死亡戶口注銷，因這并非出賣人履行合同遷出戶口的行為，支付尾款條件并未成就　
四、解約賠償　
036　委托賣房中受委托人以明顯低于市場價值的價格出售房屋，委托人有權(quán)要求其賠償房屋差價的損失　
037　買房人逾期支付購房款而賣房人接受的，買房人仍然構(gòu)成違約，賣房人可以向買房人主張違約責(zé)任　
038　房屋買賣雙方當(dāng)事人未簽署書面解除協(xié)議，法院依據(jù)微信聊天記錄認(rèn)定達(dá)成口頭解除協(xié)議　
039　當(dāng)事人一方違反商品房認(rèn)購書的約定拒絕簽訂房屋買賣合同，因此給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任|附賠償范圍　
040　房屋買賣當(dāng)事人未約定逾期交房違約金或其計算方式，當(dāng)發(fā)生逾期交房情形，買受人的損失可由法院合理酌定　
041　房價下跌，買房人拒絕繼續(xù)履行房屋買賣合同，賣房人有權(quán)要求其賠償因房價下跌所受的經(jīng)濟(jì)損失|81萬元巨額毀約賠償金案例　
042　房屋買賣合同約定以貸款方式付款，因國家政策變化導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求法院解除合同　
043　房屋買賣合同未明確約定付款期限，即使買方在房屋過戶后三年仍未付款，賣方也不能直接以此為由請求解除合同　
044　房屋漲價賣方毀約不賣，買方可以向賣方主張與房屋差價相應(yīng)的賠償金|賣方收5萬元定金，毀約竟被判賠償89萬元　
045　二手房買賣合同解除后，雙倍返還定金仍不足以彌補(bǔ)損害的部分，非違約一方仍可以要求違約方賠償（雙倍返還定金與賠償損失可以同時適用）　
046　賠償租房損失以合同繼續(xù)履行為前提，房屋買賣合同解除后，買方不得再要求賣方賠償租房損失　
047　房屋買賣合同因買方無力支付購房款而解除，房屋再次出售房價降低的，是否可以要求原買房人賠償差價損失？　
048　房屋買賣過程中，中介機(jī)構(gòu)違反忠實居間義務(wù)，給委托人造成損失的，應(yīng)當(dāng)退還中介費并賠償損失　
049　注銷網(wǎng)簽后一方在合理期間內(nèi)怠于積極磋商且影響房屋過戶登記的，對方有權(quán)解除房屋買賣合同　
050　出賣人隱瞞房屋權(quán)屬狀況構(gòu)成欺詐的，買受人有權(quán)訴請解除房屋買賣合同并要求其賠償相應(yīng)的房屋差價損失
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