房屋租賃法律實務(wù)與糾紛解決

上篇
第一章房屋租賃概述
第一節(jié)房屋租賃法律屬性
一、房屋租賃概述
二、房屋租賃合同法律特征
第二節(jié)房屋租賃合同的種類
一、住宅用房租賃合同和非住宅用房租賃合同
二、公房租賃和私房租賃
三、長期、短期房屋租賃合同
四、固定期租賃合同和不定期租賃合同
第三節(jié)出租人、承租人的權(quán)利與義務(wù)
一、出租人的權(quán)利與義務(wù)
二、承租人的權(quán)利與義務(wù)
第四節(jié)商業(yè)租賃立法可行性研究
一、進(jìn)行商業(yè)租賃立法的必要性
二、商業(yè)租賃立法應(yīng)考慮的環(huán)節(jié)
第二章我國房屋租賃管理制度的歷史沿革
第一節(jié)特殊歷史條件下的私有房屋公有化后的經(jīng)租房管理制度
一、新中國成立初期的房屋沒收、征收政策
二、經(jīng)租房政策
第二節(jié)計劃經(jīng)濟(jì)時代的公租房制度
第三節(jié)城鎮(zhèn)房屋租賃市場化和保障性租賃住房租賃體系的建立
一、房屋租賃市場化的建立
二、保障性租賃住房體系的建立
第三章商品房屋租賃管理制度
第一節(jié)商品房屋租賃管理制度概述
第二節(jié)商品房屋租賃合同備案管理制度
第三節(jié)商品房屋租賃租金管理制度
一、租金水平完全由市場調(diào)節(jié)，政府不再干預(yù)
二、現(xiàn)實生活中租金由市場調(diào)節(jié)的弊端
三、其他國家或地區(qū)對租金的強(qiáng)制性規(guī)定
第四節(jié)商品房屋租賃居間管理制度
一、房屋租賃居間合同概念
二、我國對房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的管理
第五節(jié)住房租賃市場管理的新舉措
一、培育和發(fā)展住房租賃市場的重要性
二、建立多種渠道，發(fā)展租賃市場
中篇
第四章房屋租賃合同糾紛及解決途徑
第一節(jié)房屋租賃合同糾紛的特點
第二節(jié)租賃合同糾紛解決機(jī)制
第五章常見房屋租賃糾紛類型及典型案例評析
第一節(jié)出租人的簽約主體資格
案例1：自行車庫改建成地下群租房出租，物業(yè)公司訴承包公司要求解除承包合同
案例2：產(chǎn)權(quán)式商鋪的整體租賃權(quán)對個別商鋪所有權(quán)的限制
案例3：售后包租投資者變身出租人，法院判決開發(fā)商按約付租
案例4：公司與其發(fā)起人被判共同承擔(dān)拖欠租金的連帶清償責(zé)任
第二節(jié)租賃合同效力
一、租賃合同效力認(rèn)定的典型案例
案例5：租賃物被認(rèn)定為違法建筑，法院確認(rèn)租賃合同無效
案例6：租賃的房屋位于拆遷公告范圍內(nèi)，合同應(yīng)屬無效
案例7：違法出租經(jīng)濟(jì)適用房，法院確認(rèn)租賃合同無效
案例8：直管公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓未經(jīng)過成年共住人同意被判無效
案例9：以房抵債母親被趕出家門，法院判決租賃合同無效
案例10：住宅改為商業(yè)用途，法院判業(yè)主恢復(fù)住宅用途
案例11：行政機(jī)關(guān)改變土地使用性質(zhì)對外出租，房屋租賃合同被判無效
案例12：違反土地用途經(jīng)商，遇征地房屋租賃合同被認(rèn)定無效
案例13：合同性質(zhì)起爭議，聯(lián)營合同被二審法院重新認(rèn)定為房屋租賃合同
案例14：合同無效后的攤位使用費爭議
案例15：合同無效后的房屋占用費標(biāo)準(zhǔn)
二、幾種不被認(rèn)定租賃合同無效的情形
第三節(jié)合同一方或雙方漠視對方租賃權(quán)利
一、出租人漠視承租人的租賃權(quán)利
案例16：熱水器存安全隱患，煤氣中毒4人致死，房主獲刑賠償
案例17：吊燈墜落砸傷租戶頭，法院判房主擔(dān)責(zé)
案例18：擅自轉(zhuǎn)租房屋發(fā)生火災(zāi)，承租人、房主、物業(yè)公司被判共擔(dān)責(zé)
案例19：房屋漏水毀名畫，租戶不滿訴賠償
案例20：房屋環(huán)保檢測不達(dá)標(biāo)，承租人起訴解除合同
案例21：裝修租房不讓住，租戶無奈訴房主
案例22：房主斷電斷水索要租金，商家怒訴索巨額賠償
案例23：商業(yè)租賃出租人提供不合格租賃物導(dǎo)致合同被解除
案例24：合同解除，租賃押金不能還押著不退還
案例25：優(yōu)先購買權(quán)被侵犯，房屋過戶后承租人可主張賠償損失
二、承租人漠視出租人、其他承租人的租賃權(quán)利
案例26：出租房內(nèi)養(yǎng)寵物，租賃合同遭解除
案例27：三居室“驚變”群租房，房主訴租客“耍花樣”
案例28：租房不住致房損，房主起訴房客賠償
案例29：濫用承租權(quán)，阻撓新房主對房屋對外租賃收益
案例30：房東夫妻離婚分割房產(chǎn)，租客不當(dāng)行使抗辯權(quán)被駁
案例31：麥當(dāng)勞過失引發(fā)商場火災(zāi)，323家商戶起訴責(zé)任方，最多獲賠70萬元
案例32：房租晚交11天，法院判解除合同，但未支持違約金
三、房屋中介漠視出租人、承租人權(quán)益
案例33：房屋中介未盡審慎義務(wù)被判承擔(dān)承租人損失
案例34：坑完房東坑租戶，“黑中介教父”趙某某獲刑
第四節(jié)不可抗力或情勢變更致合同無法履行
案例35：商業(yè)租賃合同遇不可抗力的抽象行政行為可解除
案例36：商業(yè)租賃的承租人有權(quán)索要停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償
案例37：道路施工餐館無法正常營業(yè)，因情勢變更被解除
案例38：公房承租權(quán)變身拆遷補(bǔ)償款，承租人的繼承人可繼承
第五節(jié)合同期滿的善后爭議
案例39：租賃到期拒搬出第三人被判協(xié)助騰退
案例40：商業(yè)合同期滿裝修物巨額損失誰來擔(dān)
案例41：格式條款引歧義，押金退給承租人
第六章房屋租賃格式合同樣式
第一節(jié)租賃合同簽署過程中應(yīng)當(dāng)注意的環(huán)節(jié)
第二節(jié)格式合同樣式
樣式1：北京市房屋租賃合同（自行成交版）
樣式2：北京市房屋租賃合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交版）
樣式3：北京市房屋租賃合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理成交版）
樣式4：北京市房屋租賃代理租金代收、代付合作協(xié)議
樣式5：北京市房屋出租委托代理合同
樣式6：上海市居住房屋租賃合同示范文本
樣式7：深圳市房屋租賃合同書范本
樣式8：北京市公有住宅租賃合同
樣式9：北京市市場場地租賃合同
樣式10：柜臺（商鋪）租賃合同
樣式11：廠房租賃合同
樣式12：農(nóng)場租賃合同
下篇
第七章法律規(guī)范選編
第一節(jié)法律
中華人民共和國民法通則（節(jié)選）
中華人民共和國物權(quán)法（節(jié)選）
中華人民共和國合同法（節(jié)選）
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（節(jié)選）
中華人民共和國治安管理處罰法（節(jié)選）
第二節(jié)部門規(guī)章、規(guī)范性文件
商品房屋租賃管理辦法
附：城市房屋租賃管理辦法（已廢止）
廉租住房保障辦法
城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法
關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見
城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法
公共租賃住房管理辦法
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法
中央國家機(jī)關(guān)公有住宅出租管理暫行辦法
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)軍隊空余房地產(chǎn)租賃管理工作的通知
第三節(jié)部分地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章
北京市房屋租賃管理若干規(guī)定
實施《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》細(xì)則
北京市房屋租賃消防安全管理規(guī)定
北京市工商行政管理局關(guān)于解決無證照經(jīng)營場所以及其他經(jīng)營住所問題的意見
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市公安局、北京市規(guī)劃委員會關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知
北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法
北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定
上海市房屋租賃條例
上海市居住房屋租賃管理辦法
上海市居住房屋租賃合同登記備案操作規(guī)則
廣東省房屋租賃條例
廣州市房屋租賃管理規(guī)定
第四節(jié)司法解釋、司法業(yè)務(wù)規(guī)范性文件
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣房屋時是否享有優(yōu)先購買權(quán)的復(fù)函
最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
附：最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問
最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定（節(jié)選）
最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答
上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答
北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答
江蘇省高級人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見
浙江省高級人民法院關(guān)于執(zhí)行非住宅房屋時案外人主張租賃權(quán)的若干問題解答
北京市高級人民法院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問題的意見
上海市高級人民法院關(guān)于審理公房承租權(quán)確定及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案件若干問題的意見
廣東省高級人民法院全省民事審判工作會議紀(jì)要（節(jié)選）
湖南省高級人民法院關(guān)于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（試行）（節(jié)選）
第八章港澳臺地區(qū)房屋租賃法律規(guī)定
第一節(jié)澳門特別行政區(qū)房屋租賃法律規(guī)定
第二節(jié)香港特別行政區(qū)房屋租賃法律規(guī)定
第三節(jié)我國臺灣地區(qū)房屋租賃法律規(guī)定
第九章其他一些國家對房屋租賃的特別規(guī)定
參考書目